Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreçler, Riskler ve En Sık Karşılaşılan Sorunlar 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de kentsel dönüşüm ve yapılaşma sürecinde sıklıkla başvurulan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme; bir arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek karşılığında inşa edilecek bağımsız bölümlerden pay almasını öngören, karma hukuki nitelik taşıyan bir sözleşmedir.

Bu makalede, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerlilik şartları, tarafların yükümlülükleri, dava süreçleri ve en sık karşılaşılan hukuki sorunlar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

1. Hukuki Tanım ve Mevzuat Dayanağı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; eser sözleşmesi (Türk Borçlar Kanunu m. 470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (TBK m. 237 vd.) birleşimi niteliğindedir. Bu karma yapı, uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinir.

Sözleşmenin temel mevzuat dayanakları:

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 ve devamı
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706
• Tapu Kanunu m. 26
• Noterlik Kanunu m. 60 ve 89

Bu hükümler uyarınca, sözleşmede yer alan taşınmaz devrine ilişkin hükümler resmî şekilde (noter veya tapu müdürlüğü huzurunda) düzenlenmediği sürece geçerli kabul edilmez.

2. Resmî Şekil Şartı ve Geçersizlik Riski

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuya tescili gerektiren hükümler içerdiği için resmî şekilde düzenlenmelidir. Yazılı olarak veya sözlü şekilde yapılan sözleşmeler, tapu devri yönünden hükümsüzdür.

Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, müteahhidin yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmesi durumunda, arsa sahibinin şekil eksikliğine dayanarak sözleşmeyi geçersiz sayması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

3. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

• Arsanın, imar durumuna uygun şekilde teslimi
• İnşaat ruhsatı ve yapı izin belgelerinin temini
• Pay devrinin, sözleşmede öngörüldüğü şekilde gerçekleştirilmesi

Yüklenicinin (Müteahhidin) Yükümlülükleri:

• Bağımsız bölümlerin belirlenen süre ve kalitede inşa edilmesi
• İmar planı ve ruhsata uygun yapılaşma
• Vaat edilen tarihte teslim (TBK m. 125’e göre gecikme halinde tazminat sorumluluğu doğar)
• Cezai şart yükümlülükleri (varsa)

4. En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

1. Zamanında Teslim Edilmeyen Bağımsız Bölümler

Gecikme tazminatı, sözleşmede belirtilmemiş olsa dahi, TBK m. 112 ve m. 125 kapsamında talep edilebilir.

2. Ayıplı veya Eksik İfa

Yüklenici, sözleşmeye aykırı imalat yapmışsa, arsa sahibi onarım, indirim veya tazminat talebinde bulunabilir.

3. Şekle Aykırılık ve Geçersizlik

Resmî şekle uymayan sözleşmeler geçersiz sayılabilir. Tapu devri yapılamaz, üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülemez.

4. Teminat Eksikliği

Sözleşmede teminat mektubu veya kefalet alınmaması, arsa sahibini ciddi risklerle karşı karşıya bırakır. Müteahhidin iflası ya da projeyi yarım bırakması hâlinde mağduriyet oluşur.

5. Üçüncü Kişilere Satış Vaadi

Yüklenici, henüz inşaatı tamamlamadan üçüncü kişilere daire vaadinde bulunabilir. Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, bu kişiler iyi niyetli ise TMK m. 1023 kapsamında korunabilir.

5. Sözleşmenin Feshi ve Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların anlaşması ile ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Fesih gerekçeleri:

• Aşırı gecikme
• Ayıplı yapı teslimi
• Yüklenicinin iflası
• Sözleşme yükümlülüklerinin ağır ihlali

Fesih halinde, taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmekle yükümlüdür. İnşaatın tamamlanma oranına göre kıymet takdiri ve tazminat gündeme gelir.

6. Yetkili Mahkemeler

• Asliye Hukuk Mahkemeleri: Genel olarak görevli mahkemedir.
• Asliye Ticaret Mahkemeleri: Taraflardan biri tacir veya ticari işletmeyse görevlidir.
• Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önceliklidir.

7. Risklerden Korunma Yolları

• Sözleşme mutlaka noter huzurunda veya tapuda düzenlenmelidir.
• Müteahhitten teminat mektubu, kefalet senedi veya proje tamamlanma sigortası talep edilmelidir.
• Her bir bağımsız bölümün kime ait olacağı ve teslim tarihi net biçimde yazılmalıdır.
• Ayıplı iş tanımı, tazminat hükümleri ve cezai şart maddeleri ayrıntılı olmalıdır.
• Üçüncü kişilere satışlar için arsa sahibinin yazılı onayı şart koşulmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabilecek karmaşık yapıda sözleşmelerdir. Uygulamada karşılaşılan sorunların büyük bölümü, önleyici hukuki tedbirlerle ve özenli sözleşme hazırlığıyla engellenebilir.

Türeli&Ceylan Hukuk Bürosu olarak, bu sözleşmelerin hazırlık, revizyon ve uyuşmazlık çözüm süreçlerinde uzman avukatlarımızla müvekkillerimize kapsamlı destek sunmaktayız. Siz de projenize hukuki güvenlik kazandırmak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz.