12. Yargı Paketi Gündeminde “Tapuda Avukat Zorunluluğu”

1) Konunun doğru çerçevesi: “Yasalaştı” değil, “planlanıyor”

Son günlerde “tapuda avukat zorunluluğu geliyor”, “tapu satışında avukat şart mı olacak” gibi aramalar hızlandı. Ancak bu aşamada doğru ifade şudur:

• Henüz yürürlüğe girmiş bir zorunluluk yok.
• Adalet Bakanı Akın Gürlek, 12. Yargı Paketi kapsamında “belirli miktarı geçen tapu işlemlerinde avukatla temsil/avukat sorumluluğu” yönünde düzenleme hedeflendiğini, bunun için ilgili birimlere talimat verildiğini ve Meclis iradesiyle hayata geçebileceğini açıkladı. 

2) “Tapuda avukat zorunluluğu” ne anlama gelebilir?

Kamuoyunda “avukat zorunluluğu” tek bir modele işaret etmiyor. Bakanlık açıklamasındaki iki ifade (“avukatla temsil zorunluluğu” ve “avukat sorumluluğu”) birden fazla ihtimali gündeme getiriyor: 

A) Temsil zorunluluğu modeli
Belirli parasal eşiği aşan tapu işlemlerinde tarafların (satıcı–alıcı gibi) işlemi avukat aracılığıyla yürütmesi.

B) Avukatın “işleme eşlik etmesi / kontrol sorumluluğu” modeli
Taraflar bizzat gelse bile, belirli tutarın üzerindeki devirlerde avukatın hukuki kontrol/inceleme yaparak işlemi yürütmesi gibi bir yapı.

C) “Riskli işlem” dar kapsam modeli
Sadece bazı işlem türlerinde (ör. yüksek bedelli satış, taşınmaz rehni/teminat, belirli yabancı edinimleri, şirket devriyle bağlantılı taşınmaz devri gibi) avukat şartı.

Bu ayrım önemli; çünkü vatandaşın maliyeti, işlem süresi ve tapudaki iş akışı model seçimine göre tamamen değişir.

3) Kapsamı belirleyecek kritik sorular (henüz net değil)

Düzenlemenin omurgasını şu üç soru belirleyecek:

1. “Belirli miktar” kaç olacak?
   Parasal eşik açıklanmadı. Eşik, “her tapu işlemi mi yoksa yalnızca yüksek bedelli satışlar mı” sorusunun cevabıdır. 
2. Hangi işlemler kapsama girecek?
   “Tapu işlemleri” ifadesi geniştir: satış, bağış, trampa, intikal, kat irtifakı/kat mülkiyeti, ipotek, intifa, şufa/vefa şerhleri vb. Kanun metni netleşmeden kapsam kesin kurulamaz.
3. İstisnalar olacak mı?
   İlk konut, miras/bağış, sosyal konut, kamu kurum işlemleri, belirli bedelin altı gibi istisnalar gündeme gelebilir.

4) Hukuki amaç: Neyi çözmeyi hedefliyor?

Bakanlık açıklamasında hedef net ifade ediliyor: işlemlerin “hukuki güvenliğe” kavuşması.
Uygulamada tapu işlemlerinde en çok uyuşmazlık çıkaran başlıklar şunlar:

• Muvazaa iddiaları (bedel gerçekte farklı, görünürde farklı)
• Ehliyet/irade sakatlığı tartışmaları (yaşlılık, baskı iddiası, yanılma/aldatma)
• Aile konutu ve eş rızası sorunları
• Takyidat/şerh/irtifak okunmadan yapılan alımlar
• Vekaletle satış kaynaklı kötüye kullanım iddiaları
• Yabancılar bakımından edinim kısıtları ve yanlış süreç yönetimi

“Tapu devri avukatla yapılsın” yaklaşımı, teoride bu riskleri işlem öncesinde azaltmayı amaçlar: belge kontrolü, tarafların bilgilendirilmesi, tapu kaydının hukuki analizi ve sözleşme/talimatların doğru kurulması.

5) Düzenleme gelirse pratikte ne değişir?

(i) İşlem öncesi ‘hukuki inceleme’ standartlaşabilir
Avukatın rolü; sadece tapuda imza değil, genelde şu kontrolleri kapsar:

• Tapu kaydı ve takyidatların incelenmesi (ipotek, haciz, şerh, irtifak vb.)
• Bedel, ödeme planı, teslim şartları, cezai şartlar gibi “satışın hukuki çerçevesi”
• Aile konutu/evlilik rejimi ve rıza süreçleri
• Vekaletnameyle işlemde yetki–süre–kapsam denetimi
• Yabancı edinimlerinde kısıt ve izin süreçlerine ilişkin risk analizi

(ii) Maliyet kalemi oluşur (ama uyuşmazlık maliyeti düşebilir)
Avukatlık hizmeti bir maliyet getirir. Buna karşılık, hatalı işlemden doğan dava/iptal/tazminat maliyetlerinin ve zaman kaybının azalması hedeflenir. Etki, düzenlemenin kapsamı ve baro/ücret pratiğine göre şekillenir.

(iii) Tapu müdürlüklerinde iş akışı yeniden tasarlanır
Randevu, temsil belgesi kontrolü, avukatın kimlik doğrulaması, işlem evrak standardı gibi başlıklarda yeni prosedürler görülebilir.

6) Şimdiden hazırlık: Vatandaş ve şirketler ne yapmalı?

Düzenleme henüz kanunlaşmamış olsa da, “yüksek bedelli tapu işlemi” yapanlar için iyi uygulama şunlardır:

• Takyidat incelemesini işlemden önce yazılı rapor formatında alın.
• Ödeme–teslim–cezai şart dengesini net sözleşmeye bağla (sözlü mutabakatla bırakma).
• Vekaletle satış varsa vekaletin kapsamını ve iptal risklerini ayrıca ele al.
• Aile konutu / eş rızası riskini baştan kontrol et.
• “Tapuda imza atıldı bitti” yaklaşımı yerine, işlemi baştan sona hukuki çerçevede kurgula.

12.Yargı Paketi bağlamında “tapuda avukat zorunluluğu” başlığı, şu an bir niyet ve hazırlık açıklaması düzeyinde. Açıklamaya göre hedef, belirli tutarı aşan tapu işlemlerinde avukatla temsil/avukat sorumluluğu getirilmesi ve bunun TBMM iradesiyle yasalaştırılması. 
Kanun metni ve kapsam netleştiğinde; parasal eşik, işlem türleri ve istisnalar üzerinden düzenlemenin gerçek etkisi daha sağlıklı değerlendirilebilir.