Kiraya Verilen Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? Yeni Malikin Hakları 

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu – Kira ve Gayrimenkul Hukuku

Kiraya verdiğiniz evi sattınız ancak kiracı hâlâ evde mi oturuyor?
Yoksa satın aldığınız evde kiracı var ve tahliyesini mi istiyorsunuz?

Bu yazıda, kiraya verilen taşınmazın satışından sonra yeni malikin haklarını, kiracının tahliyesi sürecini, yasal dayanaklarıyla birlikte açıklıyoruz.
Ayrıca, Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu olarak bu süreçte nasıl profesyonel destek sunduğumuzu paylaşıyoruz.

Hukuki Çerçeve: Taşınmaz Satışı ve Kira İlişkisi

Türk Borçlar Kanunu m.310 hükmüne göre:

“Kiralanan şeyin üçüncü bir kişiye devri hâlinde, kira sözleşmesi, yeni malik bakımından da geçerli olur. Ancak, yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri gereksinimi olması durumunda sözleşmenin feshi hakkını kullanabilir.”

Yani, taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Kiracı, sözleşme süresi boyunca oturmaya devam eder. Ancak bazı koşullarda yeni malik, tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve Şartları

Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalı

Yeni malik; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ya da işyeri ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir.

2. Satıştan itibaren 1 ay içinde bildirim yapılmalı

Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirim yapmalıdır (TBK m.351).

3. Satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılmalı

Kiracı evi boşaltmazsa, satış tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

TBK m.351: “Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra kendisi veya yakınları için ihtiyaç nedeniyle kullanmak istiyorsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunmalı ve 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır.”

Sözleşmede Tahliye Taahhütnamesi Varsa

Eğer önceki malikle yapılmış, geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ve bu taahhüt yeni malik tarafından da devralındıysa, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltması gerekir.

Aksi halde doğrudan icra takibi yoluyla tahliye mümkündür.

Kira Sözleşmesinin Devamı

Yeni malik, isterse kira sözleşmesini aynen devam ettirebilir. Bu durumda;

• Mevcut kira bedeli ve süresi geçerliliğini korur
• Kiracı, yeni malike kira ödemesini yapar
• Taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir, ancak önerilir

Uygulamada Sık Görülen Sorunlar

• Yeni malikin bildirim süresini kaçırması
• Kiracıya noter yerine WhatsApp ya da sözlü bildirim yapılması
• Gerçek ihtiyaç yerine yatırım amaçlı tahliye girişimleri
• Tahliye taahhütnamesinin tarihinin boş bırakılması
• Sözleşme süresi sona ermeden dava açılması

Bu hatalar, davanın reddine ve kiracının uzun süre evde kalmasına neden olabilir.

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Soru: Tapuyu aldıktan sonra 2 ay geçti, bildirim yapmadım. Tahliye davası açabilir miyim?
Cevap: Bildirim süresini kaçırdıysanız bu hakkınızı kaybetmiş olabilirsiniz. Duruma özel değerlendirme gerekir.

Soru: Kiracıya noter yerine elden tebligat yapsam yeterli olur mu?
Cevap: Hayır. Bildirimin noter veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması gerekir. Aksi takdirde geçersiz sayılır.

Soru: Evi satın aldım, kendim oturmak istiyorum. Kiracı çıkmazsa ne olur?
Cevap: Kanuni şartlar sağlanmışsa 6 ay sonra tahliye davası açarak mahkeme kararıyla kiracıyı çıkarabilirsiniz.