Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Süreçler: Riskli Yapı Tespiti, Haklar ve Anlaşmazlıklar

Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, kentsel dönüşüm çalışmalarını hem şehir planlaması hem de can ve mal güvenliği açısından zorunlu hale getirmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespitinden hak sahiplerinin yeni konutlarına kavuşmasına kadar olan tüm süreci düzenler.
Bu makalede, kentsel dönüşüm hukuki süreçleri, hak sahiplerinin yasal hakları ve olası anlaşmazlıkların çözüm yolları ele alınacaktır.

1. Hukuki Dayanak

• 6306 sayılı Kanun: Kentsel dönüşümün ana mevzuatı
• Uygulama Yönetmeliği: Riskli yapı tespiti, tebligatlar, yıkım süreci ve yeni yapılaşma esaslarını içerir.
• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı satış gibi işlemler.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Ortak alanlar ve kat maliklerinin oy birliği/oy çokluğu ile alabileceği kararlar.

2. Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım

a) Riskli Yapı Tespiti

• Maliklerden birinin başvurusu üzerine, lisanslı kurumlar veya belediye tarafından yapılır.
• 6306 m. 3 uyarınca riskli yapı tespiti raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bildirilir.

b) Tebligat ve İtiraz

• Riskli yapı raporu tapuya şerh edilir, maliklere tebliğ edilir.
• Malikler, 15 gün içinde ilçe/il idare kurullarına itiraz edebilir.

c) Yıkım Kararı

• İtiraz reddedilirse, bina için yıkım kararı alınır.
• Maliklere en az 60 gün süre tanınır.

d) Yeniden Yapım Süreci

• Kat malikleri, yeni yapının proje ve inşaat süreci için oy çokluğu (2/3) ile karar alır.
• Karara katılmayan malikin hissesi açık artırma ile diğer maliklere veya üçüncü kişilere satılabilir.

3. Hak Sahiplerinin Hakları

• Kira Yardımı: Bakanlık veya belediye tarafından sağlanır.
• Kredi ve Faiz Desteği: Yeniden inşaat veya güçlendirme için kullanılabilir.
• Geçici Konut/İşyeri Tahsisi: Bazı projelerde geçici barınma imkânı sunulur.

4. Anlaşmazlıklar ve Dava Yolları

• Hisse Satışı ve Değer Tespiti: Hisselerin değerinin düşük belirlenmesine karşı dava açılabilir.
• Sözleşme İhtilafları: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit ile yaşanan anlaşmazlıklar.
• Kamulaştırma ve Bedel Davaları: Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi durumunda idari yargı süreci.

5. Yargıtay Kararları

• Yargıtay, riskli yapı tespitinde usule uyulmamasını işlemi geçersiz kılan bir neden olarak kabul etmiştir.
• 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışı, usulüne uygun yapılmadığında iptal edilebilir.

6. Zamanaşımı ve Süreler

• Riskli yapı tespitine karşı itiraz: 15 gün
• Sözleşmeden doğan davalar: 5 yıl (TBK m. 147)
• Kamulaştırma bedel artırım davası: Tebligattan itibaren 30 gün

7. Hak Kaybı Yaşamamak İçin Öneriler

• Riskli yapı tespitinde mutlaka raporun teknik olarak incelenmesini sağlayın.
• 2/3 çoğunlukla alınan kararlarda noter tasdiki şartını ihmal etmeyin.
• Müteahhit ile yapılacak sözleşmeleri mutlaka uzman bir avukata inceletin.
• Kira yardımı ve kredi başvurularını süresi içinde yapın.

Kentsel dönüşüm, doğru planlandığında can ve mal güvenliğini artıran, şehirleri depreme karşı dayanıklı hale getiren önemli bir süreçtir.
Hak sahiplerinin 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklerdeki haklarını bilmesi, olası anlaşmazlıklarda yasal yollara başvurması sürecin sağlıklı işlemesi açısından kritik öneme sahiptir.