AVM ve İş Merkezleri Yönetim Planı Hazırlama 

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu | Ticaret ve Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı

AVM’ler ve iş merkezleri, birden fazla bağımsız bölümün bir arada bulunduğu büyük ölçekli yapılardır. Bu tür yapılarda hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini net biçimde düzenlemek için yönetim planıhazırlanması zorunludur.

Bu yazıda, yönetim planı nedir, nasıl hazırlanır, hangi hükümleri içermelidir ve neden profesyonel hukuki destek gerektirir, detaylıca ele alıyoruz.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir yapının (örneğin AVM, iş merkezi, rezidans vb.) yönetim tarzını, yönetici veya yönetim kurulunun görev ve yetkilerini, ortak giderlerin paylaşım yöntemini ve kullanıcıların uyması gereken kuralları belirleyen yazılı belgedir.

Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.28
“Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”

Yönetim Planı Ne Zaman ve Nasıl Hazırlanır?

• İlk aşama: Yapının iskanı alındıktan sonra, tapuda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken hazırlanır.
• Hazırlayanlar: Genellikle yapı müteahhidi veya ilk malik tarafından oluşturulur. Ancak toplu yapılarda bu plan, profesyonel hukukçular tarafından detaylı olarak hazırlanmalıdır.
• Tescil: Tapu Sicili’ne tescil edilir ve bu haliyle tüm malik ve kullanıcıları bağlar.

Yönetim Planında Neler Bulunmalıdır?

1. Yönetici ve yönetim kurulu atama yöntemleri
2. Ortak giderlerin paylaşım esasları (örneğin metrekareye göre, sabit oranla)
3. Ortak alanların kullanımı ve kuralları (otopark, güvenlik, reklam panoları vb.)
4. Kiracıların hak ve yükümlülükleri
5. Genel kurul toplantı düzeni, oy çokluğu şartları
6. Aidat ödeme düzeni ve yaptırımlar
7. Cezai yaptırımlar ve dava açma şartları
8. Yönetim planının değiştirilme usulü (genellikle 4/5 oy çoğunluğu gerekir)

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

• Tüm malik ve kiracılar için bağlayıcıdır
• Ortak yaşam alanında düzen sağlar
• Haksız uygulamalara karşı hukuki çerçeve oluşturur
• Ortak gider anlaşmazlıklarının çözümünü kolaylaştırır
• İleride yaşanacak uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır

Not: Yönetim planı olmadan aidat, ortak gider ve reklam katkı payı gibi konularda hukuki zemin eksik kalır.

AVM ve İş Merkezi İçin Yönetim Planı Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam uyum sağlanmalı
• Yüksek yoğunluklu kiralama yapısına uygun hükümler konulmalı
• Kiracılara yüklenen yükümlülüklerin ölçülülük ilkesine uygunluğu incelenmeli
• Sözleşme dili açık, net ve uygulamaya dönük olmalı
• Gelecekteki tadilat, yenileme ve işletme masrafları gibi detaylar öngörülmeli

Hukuki Destek Olmadan Hazırlanan Planların Riski

Yanlış hazırlanmış ya da eksik düzenlenmiş bir yönetim planı;

• Ortak gider tahsilatının yapılamamasına,
• Kiracıların yükümlülüklerini ihlal etmesine rağmen müdahale edilememesine,
• Alınan kararların iptaline,
• Yönetim değişikliklerinde kaos yaşanmasına yol açabilir.

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu Olarak Neler Sunuyoruz?

• AVM ve iş merkezleri için özel yönetim planı tasarımı
• Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu’na uyumlu sözleşme düzenlemeleri
• Kiracı ilişkileri yönetimi ve tahliye süreçleri
• Yönetim planının revizyonu ve tapu tescili
• Ortak gider tahsilatı ve aidat ihtarnameleri