Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? Tahliye Davaları Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu – Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Kiracınız uzun süredir kira ödemiyor mu?
Evi satmanıza rağmen çıkmıyor mu?
Sözleşme bitti ama tahliye gerçekleşmedi mi?

Bu durumda kiracının kanuni yollarla tahliyesi mümkündür. Ancak tahliye süreci usule uygun yürütülmezse, yıllar sürebilir.

Bu yazımızda, kiracının tahliyesi hangi gerekçelerle istenebilir, tahliye davası nasıl açılır, ne kadar sürer gibi soruları açıklıyor; süreci hızlı ve etkili şekilde nasıl yönetebileceğinizi aktarıyoruz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, bir taşınmazı kullanan kiracının, kanunda belirtilen nedenlere dayanarak, mahkeme kararı veya icra takibi yoluyla mülkiyeti kullandığı yerden çıkarılmasıdır.

Tahliye, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Kiracının tahliyesi ancak geçerli hukuki sebeplerle mümkündür. En sık kullanılan tahliye nedenleri şunlardır:

1. Kiranın Ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, yazılı ihtarla 30 gün süre verilerek ödeme istenir. Ödemezse sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açılabilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

Bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kira süresi sonunda tahliye davası açılabilir. Bu ihtarlar kira ödemelerinin gecikmesiyle ilgilidir.

3. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m.352/1)

Kiracı, yazılı ve tarihli bir tahliye taahhütnamesi verdiyse, bu tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa doğrudan icra takibiyle tahliye talep edilebilir.

4. Ev Sahibi veya Yakınının Konut İhtiyacı (TBK m.350)

Ev sahibi veya yakınlarının konut ihtiyacı varsa, sözleşme sonunda tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

5. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Onarımı (TBK m.350/2)

Binanın yeniden yapılması veya kapsamlı tadilat gerekliyse, kiracı tahliyesi talep edilebilir.

6. Satın Alan Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Evi satın alan kişi, satın aldıktan itibaren 1 ay içinde kiracıya 6 ay sonrası için tahliye bildirimi yaparak tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye süreci, nedenine göre değişir. İki temel yol vardır:

A. İcra Yoluyla Tahliye

• Tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan ilamsız tahliye süreci başlatılır.
• İcra dairesine başvurulur. Kiracı itiraz ederse dava açılır.

B. Mahkeme Yoluyla Tahliye Davası

• İhtiyaç, kira ödememe, iki ihtar gibi nedenlere dayanıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.
• Dava süresince tüm deliller (kira kontratı, ihtar, tapu, banka dekontu) mahkemeye sunulur.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

• İcra takibiyle tahliye: 2–6 ay arası
• Mahkeme yoluyla tahliye: Yoğunluğa göre 6 ay – 1,5 yıl

Usul hataları veya eksik belgeler bu süreyi uzatabilir. Bu nedenle sürecin profesyonelce yürütülmesi büyük önem taşır.

Kiracı Tahliyesinde Sık Yapılan Hatalar

• Tahliye taahhütnamesinin geçersiz şekilde alınması
• İhtarların usule uygun gönderilmemesi
• Dava süresi geçtikten sonra açılan başvurular
• Ev sahibinin ihtiyaç gerekçesini ispat edememesi
• İcra takibinde yanlış işlem yapılması

Bu tür hatalar, haklıyken davayı kaybetmeye ve kiracının 2-3 yıl daha kalmasına neden olabilir.

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Soru: Evimi sattım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Cevap: Hayır. Yeni malikseniz, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve 6 ay sonra için tahliye talep etmelisiniz.

Soru: Kiracım sözlü olarak evi boşaltacağını söyledi ama çıkmadı. Ne yapmalıyım?
Cevap: Yazılı ve imzalı tahliye taahhütnamesi yoksa mahkeme yoluyla tahliye davası açılması gerekir.

Soru: Kira sözleşmesi bitti, yine de tahliye edemiyorum. Bu mümkün mü?
Cevap: Evet. Sözleşme bitse dahi kiracının korunması amacıyla kanun tahliye sebeplerini sınırlandırmıştır. Dava açmadan tahliye mümkün değildir.