Kira Tespit Davaları: Güncel Yargıtay Kararları

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu – Gayrimenkul ve Kira Hukuku

1) Giriş

TBK m.344 kapsamındaki kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanmasını sağlar ve özellikle 5 yıllık sürenin dolduğu dönemlerde gündeme gelir. Son yıllarda Yargıtay içtihatları; hakkaniyet indirimi, talep netliği/ıslah yasağı ve 30 günlük ihbar kurallarını daha görünür hale getirmiştir. Aşağıda öne çıkan başlıkları derliyoruz.

2) Eski Kiracı ve “Hakkaniyet İndirimi”

1. Yargıtay 3. HD, 23.06.2020: Uzun süreli kiralamalarda, serbest piyasa kira bedeli üzerinden yaklaşık %5–20 aralığında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini vurgular.
2. Yargıtay HGK, 05.10.2021: Mahkeme, yalnız bilirkişinin rakamına bağlı kalmamalı; taşınmazın boş ve serbest koşullarda kiraya verilebileceği bedeli esas alıp, hak ve nesafet ölçüsünde indirim yapmalı ve gerekçeyi açıkçakarara yazmalıdır.

Pratik not: İndirim oranı otomatik değildir. Uzun kiralama süresi, kiralananın konumu/durumu, taraf davranışları ve piyasa dalgalanmaları birlikte değerlendirilmelidir.

3) Talep Netliği: Islah Yasağı ve “Fazlaya İlişkin Hak” Saklı Tutulamaması

• Kira tespit davalarında ıslah yoluyla talep genişletilemez; ilk dilekçedeki muğlak talepler, bilirkişi/emsal verileri geldikten sonra arttırılamaz.
• “Fazlaya ilişkin haklar saklıdır” şerhi, bu davalarda işlevsizdir. Dava, tek seferde ve net bir rakamla (veya “tespit edilecek bedelin … TL olarak uygulanması” biçiminde belirlenebilir bir talep çerçevesiyle) açılmalıdır.

4) Beş Yıl Kuralı ve 30 Günlük İhbar

• TBK m.344: Beş yıl dolmadan “genel tespit” davası açılamaz; her beş yılda bir güncelleme mümkündür.
• Yeni dönem için uygulanacak artışın geçerli olabilmesi adına, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ya ihbargönderilmeli ya da dava açılmalıdır. Aksi hâlde tespit, bir sonraki dönemden itibaren hüküm doğurur.

5) İçtihatların Uygulamaya Yansıması

• Gerekçeli indirim: “Hakkaniyet” indirimi somutlaştırılmalı; hangi verinin hangi oranı doğurduğu hükümde görünür olmalı.
• Dilekçe kalitesi: Islah yasağı nedeniyle, ilk dilekçe emsal/veri kurgusuyla birlikte tam ve net olmalıdır.
• Dava şartları: 5 yıl ve 30 gün kurallarına uyulmaması, dava şartı eksikliği/etkisiz sonuç riski doğurur.

6) Türeli&Ceylan İçin Stratejik Öneriler

1. Talebi kristalize edin: “Taşınmazın boş ve serbest piyasa koşullarındaki kira değerinin tespiti ve … TL olarak uygulanması” şeklinde açık rakam ve dayanak metodoloji birlikte yazılsın.
2. Emsal seti kurun: Aynı semt/sokak bandında m², bina yaşı, kullanım türü karşılaştırmalı emsal kira listesi; ilan tarihi güncelliği ve gerçekleşmiş sözleşme bilgileriyle desteklensin.
3. Hakkaniyet planı: Eski kiracı indirimi talep/itirazı için; kira süresi, piyasa volatilitesi, kiralananın bakım durumu gibi kriterler puanlandırılarak % aralığı gerekçelendirilsin.
4. Tebligat takvimi: Yeni dönem başlangıcından ≥30 gün önce ihtar; aynı gün dava dosyası hazır olacak şekilde iç takvim oluşturulsun.
5. Karar referansları: İlgili Yargıtay karar tarihleri ve ilke cümleleri atıf olarak kullanılsın (SEO ve yargısal ikna gücü).

Sonuç: Kira tespit davaları, piyasa-kiracı dengesi ile usul güvencelerini birlikte işletir. İçtihat çizgisi; somutlaştırılmış hakkaniyet, net talep, 5 yıl/30 gün disiplinini öne çıkarıyor. Türeli&Ceylan ekibi; veri destekli emsal çalışması, zamanında ihbar ve gerekçeli talep mimarisiyle müvekkiller için sonuç odaklı ilerler.