AVM Yönetiminden Kaynaklanan Zararlar ve Tazminat Davaları

Alışveriş merkezleri (AVM), yüksek ziyaretçi trafiği, kurumsal kiracılar ve düzenli yönetim faaliyetleriyle kompleks yapılar haline gelmiştir. Ancak bu yapının bir de yönetim tarafı vardır ve AVM yönetiminin eylemleri veya ihmalleri, kiracılar ya da üçüncü kişiler için zarara yol açabilir. Bu gibi durumlarda zararın giderilmesi ve sorumlulara karşı tazminat talebinde bulunulması mümkündür. Peki, AVM yönetiminden kaynaklanan zararlar hangi durumlarda tazminat konusu olabilir? Kiracıların hakları nelerdir?

AVM Yönetiminin Sorumluluğu Nedir?

AVM yönetimi, ortak alanların bakımı, güvenliği, temizlik hizmetleri, teknik işler, tanıtım organizasyonları gibi birçok faaliyeti yürütür. Bu hizmetlerin ifasında gereken dikkat ve özenin gösterilmemesi, kusurlu hizmet, ihmal, hatta sözleşmeye aykırılık sonucunu doğurabilir.

Hukuki Dayanaklar:

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.49 – Haksız fiil sorumluluğu:

“Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.”

• TBK m.112 – Sözleşmeye aykırılıktan doğan sorumluluk:

“Borçlu, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden sorumludur.”

• Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 – Yönetimin görev ve yetkileri
  Yönetim planı uyarınca yönetimin görevlerini düzenler. Bu görevlerin ihlali, zarara yol açması halinde tazminat yükümlülüğü doğurabilir.

Zarar Oluşturabilecek Durumlar Nelerdir?

AVM yönetiminden kaynaklı zararlar genellikle aşağıdaki durumlarda ortaya çıkar:

1. Güvenlik Zaafiyeti Nedeniyle Hırsızlık veya Zarar

Güvenlik hizmetlerinin yeterince sağlanmaması nedeniyle mağazada yaşanan hırsızlık, mala zarar verme gibi olaylarda AVM yönetimi sorumlu tutulabilir.

2. Altyapı Sorunları Nedeniyle İş Kaybı

Su baskını, elektrik arızası, havalandırma sisteminin çalışmaması gibi altyapı eksiklikleri, iş yerlerinin faaliyetini engelleyebilir. Bu durum maddi zarar ve kar kaybı tazminatı taleplerine neden olabilir.

3. Reklam/Tanıtım Eksikliği veya Sözleşmeye Aykırı Faaliyetler

AVM yönetiminin sözleşmede yer alan tanıtım yükümlülüğünü yerine getirmemesi ya da rekabeti bozan faaliyetlere izin vermesi kiracılar açısından hak kaybı doğurabilir.

4. Ortak Alanların Etkin Kullanılamaması

Ortak alanlara izinsiz stand kurulması, yürüyüş yollarının engellenmesi veya hijyen eksiklikleri gibi yönetim kaynaklı uygulamalar mağaza satışlarını düşürebilir.

Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?

Zarar gören kiracılar:

• Tespit davası açarak zararın varlığını ve miktarını mahkemeye tespit ettirebilir,
• Tazminat davası açarak maddi ve gerektiğinde manevi zararların giderilmesini talep edebilir,
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve zararın karşılanması talebinde bulunabilir.

İspat Yükümlülüğü

Kiracı, AVM yönetiminin ihmali veya kusurlu davranışı nedeniyle zarara uğradığını:

1. Belge ve delillerle,
2. Tanık beyanları,
3. Uzman raporları ile ortaya koymalıdır.

Olası bir tazminat davasında zarar – illiyet bağı – kusur üçlüsünün ispatı esastır.

AVM yönetiminden kaynaklanan zararlar, hem kiracılar hem de AVM içerisinde bulunan diğer kullanıcılar için ciddi ticari kayıplara yol açabilir. Bu zararların giderilmesi mümkündür ve hukuki yollarla tazminat talebinde bulunulabilir.