AVM Yönetim Planı Kiracıları Bağlar mı?

Alışveriş merkezlerinde (AVM) işyeri kiralayan birçok işletme sahibi, kendilerinden talep edilen aidat, yönetim kararları veya kullanım sınırlamalarının hukuki dayanağını merak etmektedir. Bu bağlamda sıkça sorulan sorulardan biri de şudur: AVM yönetim planı, kiracıyı bağlar mı? Bu yazımızda, yönetim planının hukuki niteliği, kiracılara etkisi ve itiraz yolları detaylı şekilde ele alınacaktır.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hazırlanarak tapu müdürlüğünde tescil edilen, apartman veya site (AVM dâhil) gibi toplu yapılar için bağlayıcı kuralların yer aldığı belgedir. Bu plan, taşınmazın nasıl yönetileceğini, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını, kullanım esaslarını ve yöneticinin yetkilerini düzenler.

Hukuki Dayanak:

• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28:

“Yönetim planı, kat malikleri için bağlayıcıdır. Tüm kat malikleri buna uymakla yükümlüdür.”

AVM’lerde, yönetim planı genellikle bağımsız bölümler arasında nasıl bir paylaşım ve yönetim olacağını belirler. Ancak önemli soru şudur: Kiracılar da bu plana uymak zorunda mı?

Kiracılar Yönetim Planına Uymak Zorunda mı?

Yönetim planı, doğrudan kat maliklerini (mülk sahiplerini) bağlayan bir belgedir. Ancak uygulamada, AVM’lerde işyeri kiralayan kişiler yani kiracılar, bu planın hükümlerine dolaylı olarak tabi olmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.316/1:

“Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.”

Bu hüküm gereği, kiracı; taşınmazın bağlı bulunduğu düzenlemelere (örneğin yönetim planı, site yönetimi kuralları) uymakla yükümlü kabul edilir.

Ancak kiracıyı doğrudan bağlaması için:

1. Kira sözleşmesinde açıkça yönetim planına atıf yapılmalıdır.
2. Yönetim planı, kiracıya imza öncesinde bildirilmiş veya tebliğ edilmiş olmalıdır.

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

• Yüksek aidat bedelleri: Yönetim planında öngörülen aidat yükümlülükleri, kira sözleşmesinde yer almıyorsa kiracı bu bedelleri ödemekle yükümlü değildir.
• Reklam yasağı, açılış saatleri gibi kurallar: Bu tür düzenlemeler ancak kira sözleşmesi veya yönetim planı aracılığıyla kiracıya bildirilmişse bağlayıcı olabilir.
• Yönetimce uygulanan cezalar: Kiracının plan dışı uygulamalara maruz kalması hukuka aykırıdır.

Kiracı Yönetim Planına İtiraz Edebilir mi?

Evet. Yönetim planının bağlayıcılığı için ön koşullar yerine getirilmemişse:

• Kiracı aidat, kısıtlama veya ceza gibi işlemlere karşı itiraz edebilir,
• Gerekirse tespit davası ya da haksız tahsilata ilişkin iade davası açabilir,
• Hukuka aykırı tahliye girişimlerine karşı ihtiyati tedbir talep edebilir.

AVM Kiracılarının Haklarını Nasıl Koruyoruz?

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu olarak:

• AVM kira sözleşmenizi inceliyoruz,
• Yönetim planı ile sözleşme arasında çelişki olup olmadığını analiz ediyoruz,
• Haksız aidat ve yönetim kararlarına karşı itiraz ve dava süreçlerini yürütüyoruz,
• Kiracı haklarınızı en etkili şekilde korumanız için danışmanlık sağlıyoruz.

AVM yönetim planı, doğrudan kiracıları bağlamaz. Ancak sözleşme yoluyla kiracılar bu düzenlemelere dolaylı olarak tabi hale getirilebilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi imzalanmadan önce yönetim planının incelenmesi ve açık hükümlerle belirlenmiş olması büyük önem taşır.