AVM Kiracıları Aidat ve Ortak Gider Ödemek Zorunda mı?

Alışveriş merkezlerinde (AVM) faaliyet gösteren mağaza ve iş yeri kiracıları, kira bedelinin dışında aidat ve ortak gider ödemeleri ile de karşı karşıya kalmaktadır. Ancak bu kalemlerin hangi ölçüde ve ne şartlarla talep edilebileceği, hem mevzuata hem de kira sözleşmesine bağlıdır. Bu yazıda, AVM aidatlarının hukuki dayanağı, kiracıların yükümlülükleri ve itiraz yolları detaylı şekilde ele alınacaktır.

Aidat ve Ortak Giderler Nedir?

Aidat ve ortak giderler; AVM’nin ortak alanlarının (koridor, otopark, güvenlik, temizlik, havalandırma, danışma, reklam vb.) işletilmesi, bakımı ve yönetimi için katılımcılardan talep edilen ödemelerdir.

Aidatın Hukuki Dayanağı:

Aidat ve ortak giderlerin talep edilebilmesi için bu yükümlülüğün açıkça kira sözleşmesinde yer alması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.301:

“Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

TBK m.302:

“Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir.”

Bu ne anlama gelir?
Eğer kira sözleşmesinde aidat, yönetim gideri, pazarlama gideri gibi başlıklar açıkça belirtilmemişse, kiracı bu giderleri ödemekle yükümlü değildir.

Sözleşme Hükümlerinin Önemi

AVM’lerde kira sözleşmeleri genellikle detaylıdır ve aidat başlığı altında birçok kalemi kapsayabilir. Örneğin:

• Ortak alan giderleri
• Güvenlik ve temizlik giderleri
• Ortak enerji (aydınlatma, havalandırma)
• AVM’nin tanıtım ve reklam harcamaları
• Yönetim şirketi hizmet bedeli

Bu giderlerin şeffaf şekilde açıklanması ve fatura/hesap dökümü ile desteklenmesi gerekir.

Aidat Artışları Hukuken Geçerli mi?

Aidatlara yapılan zamların geçerliliği için:

• Sözleşmede belirli bir artış oranı ya da yöntem (örneğin TÜFE) belirtilmiş olmalıdır.
• Keyfi zamlar tek taraflı olarak uygulanamaz.
• AVM yönetiminin her yıl şeffaf şekilde hesap dökümü sunması gerekir.

TBK m.26-27 uyarınca, sözleşmede düzenlenmeyen ya da hakkaniyete aykırı düzenlemeler geçersiz sayılabilir.

Kiracının Aidat Giderine İtiraz Hakkı Var mı?

Evet. Kiracı aşağıdaki gerekçelerle ödemeye itiraz edebilir:

• Sözleşmede yer almayan bir giderin talep edilmesi
• Gider kalemlerinin şeffaf olmaması
• Fahiş aidat artışları
• Kiralanan yerin kullanımına katkısı olmayan giderler

Kiracı, ödemeyi durdurarak itirazda bulunabilir, ihtarname çekebilir, gerekirse mahkemeye başvurarak tespit davasıaçabilir.

Kiracının Ortak Giderleri Ödememesi Halinde Ne Olur?

• Sözleşmede bu yükümlülük açıkça düzenlenmişse ve kiracı ödemeyi yapmazsa, temerrüde düşer.
• Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin feshi ya da icra takibi yoluna gidebilir.
• Ancak yükümlülüğün sözleşmeye dayalı ve belgeli olması şarttır.

Neden Avukat Desteği Almalısınız?

AVM yönetimleri ile kiracılar arasında aidat ve ortak giderler en sık yaşanan uyuşmazlık konularıdır. Bu uyuşmazlıklar hem ticari faaliyeti aksatabilir hem de hukuki yük doğurabilir. Özellikle haksız yere aidat ödemesi yapan kiracılar, fazla ödenen tutarın iadesi için dava açabilir.

Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu olarak:

• AVM kira sözleşmelerinizi inceliyoruz,
• Aidat ve ortak giderlere ilişkin hukuki yükümlülüklerinizi analiz ediyoruz,
• Haksız tahsilatlara karşı dava sürecini başlatıyoruz,
• Yönetim planı, tespit davası ve icra işlemleri gibi tüm süreçleri sizin adınıza yürütüyoruz.

Sonuç

AVM kiracılarının aidat ve ortak gider ödeme yükümlülüğü, sadece açık ve geçerli sözleşme hükümleriyle mümkündür. Her talep edilen bedelin ödenmesi zorunlu değildir. Hukuki bilgi ve destekle bu tür mali yüklerden korunmanız mümkündür.

Eğer siz de aidat ya da ortak gider konusunda sorun yaşıyorsanız, Türeli&Ceylan Avukatlık Bürosu olarak size özel çözüm sunmak için yanınızdayız. Hakkınızı arayın, gereksiz ödeme yapmayın.