AVM’LER İÇİN YÖNETİM PLANI HAZIRLAMA

1. Yönetim planı nedir, AVM’de neden “çekirdek belge”dir?

Alışveriş merkezleri (AVM’ler) tek bir yapıdan çok; malikler, kiracılar, alt kiracılar, hizmet sağlayıcılar ve ziyaretçilerden oluşan çok paydaşlı bir işletme ekosistemidir. Yönetim planı, bu ekosistemde mülkiyet ve ortak alan kullanımı, karar alma–temsil mekanizması, ortak gelir–gider rejimi ve işletme disiplinini yazılı, öngörülebilir ve denetlenebilir hale getiren ana metindir. Özellikle AVM’nin kat mülkiyeti veya toplu yapı rejiminde kurgulanması halinde yönetim planı, tapu siciline bağlı ve halefleri de bağlayan bir metin karakteri taşır. 

2. Hukuki zemin: Hangi mevzuat hangi noktayı belirler?

2.1. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planı (KMK m.28)

AVM’nin bağımsız bölümlerden (mağaza, ofis, depo vb.) oluştuğu ve kat mülkiyeti/kat irtifakı rejimine tabi olduğu senaryoda, yönetim planının asgari işlevi; yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin kullanım amacını/şeklini, yönetici ve denetçi gibi organların görev–ücret düzenini ve yönetime ilişkin diğer hususları belirlemektir (KMK m.28). Yönetim planında hüküm olmayan hallerde yönetimden doğan uyuşmazlıklarda KMK ve genel hükümler uygulanır (KMK m.28). 

Yönetim planı değişikliği bakımından kanun nitelikli çoğunluk şartı getirir; ayrıca kat maliklerinin mahkemeye başvuru yolları saklıdır (KMK m.28). Bu nedenle AVM yönetim planında “değişiklik prosedürü” (çağrı, gündem, toplantı, oy oranı, tutanak standardı, tescil/şerh akışı) ayrıntılı kurgulanmalıdır. 

2.2. AVM’lere özgü ikincil düzenleme: Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik

AVM’lerin nitelikleri, açılış–faaliyet–denetim rejimi, AVM maliki ve “AVM yönetimi”nin görev ve sorumlulukları; 6585 sayılı Kanun ekseninde çıkarılan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik ile şekillenir. Yönetmelik; ortak kullanım alanları, raporlama/denetim yükümlülükleri ve bazı işletme standartları bakımından AVM yönetimini doğrudan etkiler. Yönetmelikte 8 Mayıs 2025 tarihli değişikliklerle bazı tanımlar ve uygulama başlıkları güncellenmiştir. 

Ticaret Bakanlığı’nın 2025 tarihli duyuruları, rapor gönderim takvimini ve bağımsız denetim raporu gibi yükümlülüklerin uygulamasını somutlaştırmaktadır. 

2.3. Tapu ve uygulama belgeleri: TKGM genelgeleri ve tescil pratikleri

Yönetim planı, kat mülkiyeti/kat irtifakı tesisinde tapu işlemlerinin temel belgelerindendir. Tapu uygulamasında yönetim planının hazırlanması, imza–tescil ve elektronik ortamda gönderim gibi süreçler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüuygulama metinlerinde de ele alınmaktadır. 

3. Yönetim planı, kira sözleşmesi ve “AVM iç yönetmeliği” nasıl ayrıştırılmalı?

AVM’lerde pratikte üç belge seti birlikte çalışır:
A) Yönetim planı (malikler rejimini ve ana yönetim mimarisini düzenler)
B) AVM iç yönetmeliği / operasyon el kitabı (yükleme–boşaltma, çalışma saatleri, yangın–acil durum, güvenlik, atık yönetimi, tadilat prosedürleri gibi operasyonel detaylar)
C) Kira sözleşmesi ve ekleri (fit-out şartnamesi, konsept/tenant mix, ortak gider bildirimi, pazarlama katkı payı vb.)

Yönetim planı “mülkiyet ve yönetim anayasası” gibi tasarlanmalı; günlük operasyonun tüm ayrıntıları bu metne yığılmamalıdır. Ancak yönetim planı; iç yönetmelik çıkarma yetkisini, iç yönetmeliğin bağlayıcılık ilişkisini ve çelişki halinde hangi belgenin üstün olacağını açıkça kurmalıdır.

4. AVM yönetim planının çekirdek içeriği: Önerilen taslak iskelet

4.1. Tanımlar, kapsam ve ekler

• AVM’nin sınırı (parsel/ada, bloklar, eklentiler)
• Bağımsız bölümlerin sınıflandırılması (perakende, yeme–içme, eğlence, depo, ofis vb.)
• Ortak yer ve “ortak kullanım alanı” tanımı (Yönetmelik ve mimari proje ile uyumlu)
• Plan ekleri: vaziyet planı, ortak alan krokileri, m² tabloları, paylaştırma anahtarı tablosu

4.2. Yönetim organları ve yetki matrisi

• Kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu (varsa): toplantı–karar usulü
• Yönetici veya yönetim şirketi: seçilme/atanma, görev süresi, azil, ücret, sorumluluk
• Denetçi/denetim kurulu: denetim kapsamı, rapor periyotları, erişim yetkisi
• Temsil ve imza: banka hesapları, sözleşmeler, dava–icra takibi, sigorta süreçleri
• Yetki sınırları: belirli tutar üzeri harcamada kurul onayı; acil durum istisnası; ihale/teklif alma prensipleri

Not: Yönetici, kat maliklerine karşı “vekil gibi” özen ve hesap verme yükümlülüğü altında değerlendirilir (KMK m.38). 

4.3. Ortak gider rejimi (AVM’lerde en fazla ihtilaf çıkan alan)

• “Ortak gider” ve “yönetim gideri” tanımı; hangi kalemlerin ortak gider sayılacağı
• Yıllık bütçe, avans, tahakkuk, revizyon; olağan/olağanüstü gider ayrımı
• Belgelendirme standardı: fatura/fiş, sözleşme, kabul tutanağı; saklama ve erişim
• Paylaştırma anahtarı: arsa payı, satış alanı (m²), kullanım türü katsayısı, anchor mağaza istisnası (gerekçeli)
• Tahsilat ve temerrüt: ihtar, gecikme faizi, icra; “hizmet kısıtlama” gibi tedbirlerde hukukî sınırların korunması
• Şeffaflık: dönemsel gelir–gider raporu; bağımsız denetim raporu ve paylaşım usulü (Yönetmelik takvimiyle uyum)

4.4. Ortak gelir rejimi

• Otopark, reklam alanları, kiosk, etkinlik alanı, ATM alanı, sponsorluk vb.
• Gelirin bütçeye aktarımı ve kullanım amacı (yenileme fonu, pazarlama fonu, yatırım bütçesi)
• Gelir üzerinde malikler–kiracılar ayrımı: kira sözleşmesi ekleriyle uyum ve açık hesap mantığı

4.5. Kullanım kuralları ve ticari disiplin

• Bağımsız bölüm kullanım amacı ve yasaklar (depo amaçlı kullanım, tehlikeli madde, uygunsuz üretim vb.)
• Yükleme–boşaltma saatleri, mal kabul alanı kullanımı, ortak alan işgali
• Atık yönetimi, koku–gürültü, hijyen ve haşere kontrolü
• Stand/kiosk ve ortak alan etkinlikleri için izin rejimi

4.6. Tadilat–fit-out–teknik işler rejimi

• Onay mekanizması ve proje teslim şartları
• Çalışma saatleri, güvenlik tedbirleri, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri
• Sigorta şartları ve yüklenici/taşeron kayıtları
• Hasar tespiti ve eski hale getirme (reinstatement) prosedürü

4.7. Güvenlik, kamera, KVKK ve acil durum düzeni

• Yangın güvenliği, tahliye planları, tatbikat, acil müdahale alanları
• Özel güvenlik, ziyaretçi ve araç sirkülasyonu
• Kamera sistemleri ve erişim yetkileri; kişisel veriler bakımından rol dağılımı ve politika üretme (detaylar iç yönetmeliğe)
• Olay/ihlal raporlama ve delil muhafazası

4.8. Sigorta ve risk yönetimi

• AVM sigortaları (yangın, deprem, üçüncü şahıs mali sorumluluk, işveren sorumluluk vb.)
• Hasar halinde bildirim–eksper–onarım karar süreci; acil onarım yetkisi
• Kiracı poliçe ibrazı ve güncelleme yükümlülüğü

4.9. Uyuşmazlık çözümü ve yaptırım mimarisi

• İhlal tespiti: tutanak, savunma, süre verme, tekrar halinde kademeli yaptırım
• Tahkim veya arabuluculuk şartı konulacaksa kapsamı (ticari uyuşmazlık–kira ayrımı)
• Yetkili mahkeme/icra dairesi ve delil düzenlemelerinin sınırları

4.10. Yürürlük, tescil, değişiklik ve geçiş hükümleri

• Planın yürürlüğü, tescil/şerh süreci, eklerin bağlayıcılığı
• Değişiklikte toplantı–oy oranı–tutanak–tescil akışı (KMK ile uyumlu)
• Mevcut kira sözleşmeleri ve iç yönetmeliklerle uyum için geçiş takvimi

5. Hazırlama süreci: Adım adım yöntem

1. Hukuki statü tespiti: Kat mülkiyeti mi, toplu yapı mı, tek malik mi? Tapu kayıtları + mevcut planlar incelenir.
2. Teknik veri seti: Satış alanı m²’leri, ortak alan listesi/krokileri, otopark, yangın projeleri.
3. Finansal model: Ortak gider kalemleri ve paylaştırma anahtarının simülasyonu.
4. Sözleşme uyumu: Kira sözleşmesi şablonlarıyla çelişkiler temizlenir.
5. Paydaş testi: Malikler, anchor kiracılar, yönetim şirketi, denetçi ile maddeler sahada test edilir.
6. Kabul–tescil: Karar–imza–tutanak süreçleri yürütülür, tapu işlemleri tamamlanır.
7. Uygulama seti: İç yönetmelik + form/şablonlar + raporlama takvimi kurulur.

6. AVM’lerde en sık görülen tasarım hataları (hızlı çözümler)

• Belirsiz gider tanımı (“her türlü gider”) → Kalem bazlı tanım + belge standardı + denetim takvimi.
• Paylaştırma anahtarının gerekçesizliği → Ek tablo + örnek hesap + katsayı mantığı.
• Yönetim şirketi yetkisinin sınırsız yazılması → Parasal limit + acil durum istisnası + teklif alma prensibi.
• Plan–iç yönetmelik–kira sözleşmesi çelişkisi → Normlar hiyerarşisi + açık atıf sistemi.

7. Tek sayfalık kontrol listesi

• KMK m.28 uyumu ve değişiklik prosedürü net mi?
• AVM Yönetmeliği raporlama/denetim yükümlülükleriyle uyumlu mu?
• Ortak alan tanımı + ek krokiler tamam mı?
• Ortak gider kalemleri + belge standardı + paylaştırma anahtarı + örnek hesap var mı?
• Ortak gelir kalemleri ve kullanım amacı açık mı?
• Temsil yetkisi ve parasal limitler belirli mi?
• Denetim/şeffaflık takvimi yazılı mı?
• Fit-out/tadilat ve İSG–sigorta şartları net mi?
• Güvenlik/kamera/KVKK rol dağılımı kurulmuş mu?
• Geçiş hükümleri ve mevcut sözleşmelerle uyum takvimi var mı?